A HBR Realty fechou um contrato com o Hospital Albert Einstein para o aluguel de uma de suas torres corporativas – que está terminando de ser construída na região de Pinheiros.
A transação é uma boa notícia para o mercado de escritórios da região, que tem sofrido com a sobreoferta de empreendimentos, e mostra como as empresas de saúde têm se tornado cada vez mais um inquilino relevante para o segmento de escritórios.
O contrato de locação do HBR Corporate Pinheiros – um edifício triple-A com 15,5 mil metros quadrados de ABL e localizado na João Moura com a Teodoro Sampaio – terá duração de 20 anos, renovável por mais 20.
A empresa não divulgou o valor do aluguel, mas o Brazil Journal apurou que ele ficou na faixa de R$ 120-130 por metro quadrado – com carência de um ano.
Considerando o ABL do prédio, o aluguel ficaria na faixa de R$ 2 milhões/mês, ou R$ 6 milhões/trimestre (um incremento de cerca de 15% na receita trimestral da HBR).
Para efeito de comparação: prédios mais antigos na região – e classificados como B – têm sido alugados por cerca de R$ 90/metro quadrado.
As negociações entre a HBR e o Einstein começaram há quase dois anos, e a companhia de desenvolvimento imobiliário teve que fazer adaptações no prédio para adequá-lo ao uso como hospital, incluindo a troca de todos os elevadores e a ampliação das escadas de emergência.
O Einstein deve investir R$ 150 milhões nos próximos 12 meses em marcenaria, instalações hospitalares e equipamentos antes de inaugurar o hospital – o que justificou a negociação da carência.
O hospital espera abrir as portas no segundo semestre do ano que vem e vai operar como um hospital de baixa e média complexidade, ajudando a liberar leitos da unidade no Morumbi para operações mais complexas.
O HBR Corporate se soma a pelo menos outros seis prédios comerciais sendo erguidos em Pinheiros, o que deve pressionar os aluguéis na região nos próximos anos.
“Está havendo uma certa migração da demanda da Faria Lima, onde não tem mais oferta, para essa região de Pinheiros. Mas quando todos esses novos prédios forem entregues, vai ter uma pressão de oferta muito grande e o aluguel tende a cair, pelo menos no curto prazo,” disse um broker.
A HBR tem hoje outros dois prédios corporativos: o HBR Corporate Faria Lima, que abriga uma unidade do WeWork, e a sede da própria empresa, em Mogi das Cruzes. Há ainda outros oito prédios em desenvolvimento, incluindo uma nova torre na Avenida Paulista cujas obras começam em 15 dias.
A companhia também comprou recentemente um terreno na Faria Lima com a Rua Chipre, onde pretende erguer uma nova laje corporativa.
A HBR está construindo ainda outros 30 Convém, seu modelo de strip malls que ocupam as fachadas ativas de prédios, mais do que dobrando o tamanho desse negócio, que hoje conta com 31 empreendimentos com 40 mil metros quadrados de ABL.
Por fim, a companhia é dona de quatro shoppings: o Mogi Shopping, o Suzano Shopping, o Patteo Olinda, em Recife, e o Patteo Urupema, em Mogi das Cruzes.
O CEO da HBR, Alexandre Nakano, disse ao Brazil Journal que a companhia deve colocar à venda nas próximas semanas o HBR Corporate Faria Lima, que segundo ele pode valer mais de R$ 600 milhões, além de participações minoritárias em dois shoppings — o Mogi e o Suzano.
A companhia já anunciou também que está vendendo dois de seus hotéis: o Ibis Styles e o Hilton Garden Inn.
Segundo o CEO, a ideia é reciclar capital para investir em novos empreendimentos.
“São ativos que já estão maduros e estão no momento certo de levar ao mercado,” disse o CEO. “Nossa tese é sempre desenvolver os empreendimentos, alugar, deixá-los amadurecer e depois vender para gerar valor.”
As vendas também devem ajudar a reduzir o endividamento da HBR, que tem uma dívida líquida de R$ 1,1 bilhão para um EBITDA estimado para este ano em R$ 109 milhões — ou seja, uma alavancagem de mais de 10x.
O CEO disse, no entanto, que essa alavancagem também vai cair muito conforme os prédios em desenvolvimento entrem em operação. Ele notou ainda que, comparando a dívida com o valor do portfólio de imóveis da companhia (R$ 3,4 bi), ela é pequena, equivalente a cerca de 30% do total.
A HBR fechou o dia valendo R$ 460 milhões na B3.
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