A Kinea acaba de anunciar uma nova emissão para o Kinea Unique (KNUQ11) — seu fundo imobiliário high yield focado em financiar projetos residenciais de incorporadoras.
A gestora quer levantar pelo menos R$ 800 milhões com a captação, mas o valor pode chegar a R$ 1 bilhão se houver demanda.
Essa é a terceira emissão de cotas do KNUQ11, que fez seu IPO em outubro do ano passado, levantando R$ 740 milhões de lá para cá, que foram investidos em 32 CRIs.
A taxa média do fundo hoje é de CDI + 5,2%, com um dividend yield de entre 13% a 14%.
O objetivo com a nova emissão é aumentar a diversificação do portfólio, mitigando os riscos. Flávio Cagno, o gestor dos FIIs de crédito da Kinea, disse ao Brazil Journal que o fundo já tem um pipeline de 15 projetos para financiar, com uma taxa média de CDI + 5%.
Se captar R$ 800 milhões, o fundo vai investir em 12 desses CRIs. Se conseguir levantar R$ 1 bi, investirá em todos.
A principal estratégia do KNUQ11 é financiar incorporadoras na obra ou na compra do terreno, um mercado cuja demanda tem crescido muito nos últimos anos pela redução dos recursos da poupança.
Desde o início de 2021, a poupança teve saques líquidos de mais de R$ 200 bilhões, segundo dados da Abecip, com o estoque hoje em cerca de R$ 740 bi.
“Atuamos como uma alternativa à poupança, financiando empresas tradicionais do setor, que tem track record, robustez e buscam outras formas de funding,” disse o gestor, acrescentando que o fundo financia desde grandes incorporadoras até empresas médias e pequenas.
Para isso, ele diz que a Kinea tem uma equipe especializada, focada apenas nesse tipo de operação. “Tem um trabalho muito grande até chegar na venda, porque tem o risco de licenças, de aprovações, de monitoramento das obras. Demanda uma energia muito grande.”
Flávio diz que o risco dessas operações é maior do que o de financiar imóveis já prontos, mas que quando “você entende os riscos e consegue administrar eles bem, você tem um patamar de retorno muito interessante.”
Para o empresário, o custo de funding é alto, “mas o projeto residencial também tem um retorno alto, que comporta esse custo. Então a conta fecha.”
Outra estratégia do fundo, que representa cerca de 40% do PL, é a compra de carteiras do chamado do pro-soluto, a parcela não financiada pela Caixa do Minha Casa, Minha Vida.
“Normalmente, as pessoas têm que dar uma parcela de equity na compra dos imóveis do MCMV, que a Caixa não financia. E essa parcela as incorporadoras que acabam financiando para o consumidor e depois elas podem securitizar e vender para players como a gente,” disse Flávio.
Segundo ele, o fundo tipicamente compra essas carteiras com “uma gordura”, que permite comportar um certo nível de inadimplência.
A Kinea está tentando se aproveitar de uma janela tímida que se abriu nos últimos meses para a captação de fundos imobiliários, com alguns FIIs relevantes conseguindo levantar cifras bilionárias. O XP Malls, por exemplo, levantou mais de R$ 1 bilhão há dois meses em sua última captação.
A própria Kinea fez outras captações grandes nos últimos meses. Na semana passada, concluiu a captação de R$ 1 bi para outro fundo high yield, o KNHY11, que tem um perfil parecido com o KNUQ11, mas que busca títulos indexados ao IPCA.
Há algumas semanas, ela também lançou uma oferta de quase R$ 1 bi para o KNRI11, seu fundo de tijolo que investe em lajes corporativas e galpões logísticos.
A Kinea tem mais de R$ 23 bilhões sob gestão em fundos imobiliários de crédito, incluindo o KNIP11, o maior FII do Brasil com um patrimônio de R$ 7,9 bi, e o KNCR11, o terceiro maior, com R$ 5,6 bilhões.
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